Zasiedzenie to instytucja prawa cywilnego, która umożliwia nabycie własności rzeczy — w tym nieruchomości — przez długotrwałe, nieprzerwane i samoistne posiadanie. Chociaż najczęściej mówi się o zasiedzeniu nieruchomości, istnieje również możliwość zasiedzenia rzeczy ruchomych. Kiedy i na jakich zasadach można więc ubiegać się o prawo własności przez zasiedzenie?
Czym jest zasiedzenie?
Polega ono na nabyciu prawa własności rzeczy przez osobę, która nie jest formalnym właścicielem, ale włada tą rzeczą tak, jakby nim była — czyli jako tzw. posiadacz samoistny. Aby doszło do zasiedzenia, muszą być spełnione konkretne przesłanki określone w przepisach Kodeksu cywilnego, a sam proces nie następuje automatycznie — w przypadku nieruchomości zazwyczaj wymaga orzeczenia sądowego.
Jakie warunki należy spełnić?
Aby móc ubiegać się o własność nieruchomości przez zasiedzenie, muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:
- posiadanie samoistne – osoba musi faktycznie władać nieruchomością tak, jak właściciel (np. korzystać, dbać, płacić podatki), bez podporządkowania się innej osobie,
- upływ czasu – zasiedzenie nieruchomości następuje po upływie:
- 20 lat, jeśli posiadacz działa w dobrej wierze (czyli jest przekonany, że prawo mu przysługuje),
- 30 lat, jeśli posiadacz działa w złej wierze (np. wie, że nie ma prawa do nieruchomości, ale i tak nią włada),
- nieprzerwane posiadanie – oznacza, że posiadacz cały czas faktycznie włada nieruchomością, bez dłuższych przerw.
Zasiedzenie rzeczy ruchomych – szczególny przypadek
W przypadku rzeczy ruchomych – takich jak np. samochody, sprzęt czy dzieła sztuki – obowiązują bardziej restrykcyjne zasady. Zgodnie z art. 174 Kodeksu cywilnego, nabycie przez zasiedzenie rzeczy ruchomej jest możliwe tylko wtedy, gdy:
- posiadacz przez 3 lata nieprzerwanie włada rzeczą jako posiadacz samoistny,
- przez cały ten okres działa w dobrej wierze, tj. jest przekonany, że przysługuje mu prawo do rzeczy.
Co więcej, zasiedzenie nie jest możliwe w przypadku rzeczy wpisanych do Krajowego Rejestru Utraconych Dóbr Kultury (KRUDK) – nawet jeśli posiadacz działał w dobrej wierze, sam wpis do rejestru blokuje możliwość nabycia własności przez zasiedzenie.
Wykreślenie z KRUDK
Jeśli rzecz zostanie wykreślona z rejestru utraconych dóbr kultury (np. z powodu błędnych danych), może to otworzyć drogę do zasiedzenia – ze skutkiem wstecznym. Oznacza to, że posiadacz uzyskuje możliwość zasiedzenia tak, jakby wpisu nigdy nie było, ale tylko wtedy, gdy przez cały wymagany okres zachował dobrą wiarę.
Kiedy sąd może odmówić?
Sąd nie uwzględni wniosku o zasiedzenie, jeśli:
- posiadanie było przerywane,
- posiadacz działał podstępnie lub siłą objął rzecz w posiadanie,
- w przypadku rzeczy ruchomej – nie wykazał dobrej wiary przez pełne 3 lata.
Dodatkowo, zasiedzenie nie może naruszać prawa do rzeczy objętej szczególną ochroną, jak dobra kultury.
Podsumowanie
Jak widać, opisywana procedura to sposób na legalne nabycie własności przez długotrwałe władanie rzeczą, ale nie jest to procedura prosta ani automatyczna. W przypadku nieruchomości trzeba wykazać nieprzerwane, samoistne posiadanie przez 20 lub 30 lat. Rzeczy ruchome wymagają natomiast nie tylko trzech lat posiadania, ale i dobrej wiary przez cały ten czas. Szczególna ostrożność dotyczy przedmiotów wpisanych do KRUDK – tutaj zasiedzenie jest wykluczone, chyba że wpis zostanie usunięty z mocą wsteczną.
Jeśli rozważasz złożenie wniosku o zasiedzenie, zapraszam do kontaktu w celu zarówno oceny szans na zasiedzenie, jak i dla właściwego przygotowania dokumentów i dowodów w sprawie.